Optimización fiscal para constructoras y empresas inmobiliarias

Medidas del sector

Los puntos que más impuesto mueven

Obras en curso e imputación de ingresos

En el Impuesto sobre Sociedades los ingresos y gastos se imputan, en general, siguiendo la contabilidad (art. 11 LIS). En obras que duran más de un ejercicio, el criterio de reconocimiento (grado de avance o, cuando no puede estimarse con fiabilidad, otro método admitido) desplaza el beneficio entre años. Un grado de avance mal medido, certificaciones que no reflejan la obra ejecutada o pérdidas previstas sin provisionar hacen que pagues antes, o más, de lo que corresponde.

Existencias inmobiliarias

Para una promotora, suelos, promociones en curso y viviendas terminadas son existencias. Su coste puede incluir, con condiciones, gastos financieros de la financiación específica durante la construcción. Cuando el valor de mercado cae por debajo del coste, el deterioro de existencias es deducible si se apoya en valoraciones o tasaciones razonables. Revisarlo bien en años de ajuste de precios evita tributar por un beneficio que no existe.

Arrendamiento y entidad patrimonial

Si tu sociedad alquila inmuebles, una pregunta es decisiva: ¿desarrolla una actividad económica o es una entidad patrimonial? La ley considera actividad el arrendamiento cuando se cuenta, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para gestionarlo. Ser entidad patrimonial cierra la puerta a los incentivos de reducida dimensión y endurece otras reglas. Para sociedades dedicadas al alquiler de vivienda existe además un régimen especial con bonificación en cuota, cuyos requisitos y porcentajes conviene comprobar en cada ejercicio.

IVA e inversión del sujeto pasivo

En muchas ejecuciones de obra para urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones contratadas con el promotor, y en las subcontrataciones de esas obras, no repercute el IVA quien ejecuta: lo autoliquida el destinatario por inversión del sujeto pasivo. Lo mismo ocurre en ciertas entregas de inmuebles cuando se renuncia a la exención. Aplicarla mal genera cuotas no deducibles, recargos y discusiones con clientes. A esto se suman los tipos reducidos para vivienda y la prorrata de quien combina venta y alquiler de viviendas, que es una operación exenta.

Estructura patrimonial y reservas

Mezclar en una sola sociedad la actividad constructora, con su riesgo, y un patrimonio inmobiliario acumulado es frecuente y no siempre conveniente. Separar actividades puede proteger activos y ordenar la sucesión, pero cada reestructuración tiene costes y requisitos de motivo económico válido. Mientras tanto, la reserva de capitalización y, en empresas de reducida dimensión, la de nivelación encajan bien en un sector de resultados irregulares.